"Ты виноват уж тем, что хочется мне кушать…"
В Пензенский районный суд подано 26 исковых заявлений к рядовым гражданам о признании договоров купли-продажи земельных участков для целей строительства жилых домов и ведения подсобного хозяйства в селе Богословка Пензенского района недействительными и требованием вернуть участки муниципалитету.
Причем одно из требований уже удовлетворено!
Каким же образом эти хитрые и коварные собственники участков на территории Богословки нарушили закон?!
Никак. Нарушение допустили органы местного самоуправления, а прокуратура и суд сочли, что имело место быть нарушение публичных интересов.
К сути нарушения:
В Земельном кодексе указано: если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган (в нашем случае местная администрация) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Вот и Богословский сельсовет отсчитывал установленный срок непосредственно «СО ДНЯ».
15-го числа опубликовали - 15-е включили в 30-ти дневный срок.
В итоге, в объявлении о приеме заявок на приобретение земельного участка конечный день был указан, к примеру, не 15 мая, а 14.
Прокуратура посчитала, что течение срока, начинается со дня, следующего за днем совершения юридически значимого события (ст. 191 ГК РФ).
Кстати, УКАЗАННОЕ ЯКОБЫ НАРУШЕНИЕ по исчислению сроков ИМЕЛО МЕСТО БЫТЬ МАССОВО НА ТЕРРИТОРИИ ВСЕЙ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.
А Государственная дума РФ, в ответы на официальные запросы, и вовсе не сочла примененный порядок исчисления сроков нарушением (ответ от 13.04.2016 года, от 18.05.2016 года в прикрепленном файле. Размещается с согласия заявителя).
Мне весьма импонирует словосочетание «правовой механизм».
Механизм - есть совокупность «винтиков» и «болтиков», совместная работа которых позволяет достигнуть намеченного результата (конечной цели).
Если я правильно читаю нашу Конституцию, то конечной целью работы правового механизма является надлежащая защита прав и законных интересов гражданина.
Вот и давайте говорить о том, работает ли механизм в отношении собственников земельных участков на территории Богословского сельсовета. Да и не только Богословского…
Что значит СО ДНЯ? Большинство граждан, руководствуясь правилами русского языка скажут, что день опубликования следует включить в тридцатидневный срок.
А вот юристы поспорят. И вот как они спорили по одному из дел.
Суд первой инстанции счел, что срок необходимо исчислять с даты опубликования. Апелляционный суд определение суда первой инстанции отменил и направил вопрос на новое рассмотрение, придя к выводу о том, что тридцатидневный срок необходимо исчислять со дня, следующего за днем опубликования. Кассационная инстанция постановление суда апелляционной инстанции отменила, определение суда первой инстанции оставила в силе. Дело передали в Высший арбитражный суд и уже там, на высочайшем уровне, определили, что права вторая инстанция (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 июня 2010 г. N 12130/09).
Если посчитать судей по инстанциям невольно задумаешся над тем, какое количество времени и юристов высочайшей квалификации потребовалось для того, чтобы определиться с вопросом, как исчисляются сроки в праве.
Рассматриваемая ситуация произошла с обычными гражданами и поселковыми муниципальными служащими, которым никто, слышите, НИКТО не разъяснил, ни прокуратура, ни районная администрация, как правильно исчислять сроки.
"Как наиболее рационально распорядиться земельными ресурсами на местах виднее", - рассуждал федеральный законодатель, передавая от районных администраций поселковым сельсоветам право с 01.03.2015 года распоряжаться землей на их территориях.
Разве с данным фактом поспоришь. Конечно нет.
Но у каждой медали есть две стороны. Распоряжаться землей должны чиновники не по своему произволу, а в точном соответствии с действующим законодательством. При этом общепризнанным является то, что земельное законодательство является одним из самых сложных в системе правового регулирования нашей страны.
Соответственно поселения должны обладать квалифицированными специалистами в рассматриваемой сфере, чтобы надлежащим образом выполнять возложенные на них законом обязанности.
Из области должного перейдем к сущему.
Специалистов - земельщиков в поселковых сельсоветах, в подавляющем большинстве нет.
А если специалистов нет то, руководствуясь логикой, как должны были действовать правоприменители, чтобы избежать нарушений прав и законных интересов рядовых граждан?
По моему мнению, работа должна была быть проведена комплексная, многоуровневая.
Первое, что необходимо было сделать - провести качественное обучение кадров, провести семинары, издать руководства и комментарии к порядку применения процедур отчуждения земельных участков.
Второе, и безусловно необходимое мероприятие - организация надлежащего контроля на стадии проведения публичных процедур (опубликований о предстоящем предоставлении земельных участков).
Указать на нарушения в работе сотрудников муниципалитета до возникновения права собственности у конкретного гражданина по результатам проводимых процедур. Это было выполнимо и рационально.
Элементарно: не так болезненно «запустить» процедуру с самого начала, без нарушений, чем отбирать то, что уже принадлежит на праве собственности, на что гражданин уже потратил денежные средства, то, что начал осваивать, облагораживать, вкладывать душу. Тем более, что речь идет о земельных участках под строительство жилья и ведение личного подсобного хозяйства!
Никто в нашем дорогом государстве, по крайней мере в Пензенской области точно, не позаботился о том, что за поселковыми муниципальными служащими надо бы приглядеть, хотя бы первое время, пока те, как дети, проводят публичные процедуры, чтобы «дров не наломали», не «подставили» обычных граждан под судебное признание сделок недействительными по нарушениям, допущенными самими муниципалитетами!
"Лицом к лицу Лица не увидать. Большое видится на расстоянии" - писал непревзойденный гений сельской лирики Сергей Есенин. И как писал… не в бровь, а в глаз.
Вот и читающему настоящие строки, для того, чтобы сделать самостоятельные выводы, необходимо знать суть той процедуры, о нарушении которой говорит Прокурор.
С 01.03.2015 года законодатель предусмотрел возможность получить земельный участок для строительства жилого дома или ведения личного подсобного хозяйства без торгов в том случае, если на приобретение участка в собственность претендует только одно лицо (первоначальный заявитель).
Вполне логично. Участок не пользуется повышенным спросом, соответственно, государству выгодно включить его в гражданский оборот (получать установленные законом налоги и сборы).
Второе нововведение законодателя: если земельный участок предоставляется без торгов, его выкупная стоимость устанавливается в размере кадастровой.
Также вполне логично и правильно. Зачем, как раньше устанавливал закон, проводить рыночную оценку, тратить бюджетные деньги, платить оценщику (каждый отчет стоит никак не менее 5-10 тысяч рублей, да и действителен он только 6 месяцев), если кадастровая стоимость не может сильно отличаться от рыночной. Кадастровая стоимость и есть рыночная, установленная с помощью метода массовой оценки.
Бывают, конечно ошибки, когда не учтены индивидуальные характеристики земельного участка, для чего в соответствии с законом и применяется процедура установления кадастровой стоимости участка в размере рыночной.
Но уж если гражданин является единственным претендентом, то вполне справедливо возложить именно на него законом обязанность по формированию и постановке земельного участка на кадастровый учет. То есть гражданин тратит свои деньги, платит кадастровому инженеру для того, чтобы у участка, на который он претендует, возникли границы (земельный участок стал вещью, а не просто земной поверхностью).
А если есть иные претенденты - то тратить деньги на формирование земельного участка обязан муниципалитет.
Это также логично и справедливо.
Если участок пользуется повышенным спросом - то и доходы от его продажи должны быть выше. Здесь можно и рискнуть, потратить деньги бюджета на формирование участка, а также потратиться на рыночную оценку и выставить участок на аукцион по рыночной стоимости, как наиболее достоверной.
Таким образом, в соответствии с задумкой законодателя (причем задумка основана на длительном правоприменении на местах) результатом работы правового механизма должно было явиться возникновение права собственности у гражданина на не пользующийся спросом земельный участок при минимальных затратах со стороны муниципалитета.
Но разве в России–матушке что либо работает разумно и логично?
Жило-было муниципальное образование Богословский сельсовет Пензенского района Пензенской области.
И расположено было это поселение в непосредственной близости от областного центра – города Пензы. Так сказать - шаговая доступность.
И вот ломается один из «винтиков» в правовом механизме.
Как известно, в деревне, коей de iure, является Богословкий сельсовет, кадастровая стоимость «копейки», а вот в пределах областного центра – кадастровая стоимость, действительно приближена к рыночной.
de facto – рыночная стоимость земли в Богословке – в десятки раз выше кадастровой.
И живут же с этим фактом местные власти, годами живут, и не предпринимают никаких действий по исправлению ситуации. А зачем? По «шапке» никто не бьёт, вопрос о недополучении бюджетом района значительных денежных средств в виде налогов и иных платежей никто не ставит, а самим жителям прекрасненько платить государству меньше, чем положено по правильному функционированию «правового механизма».
Вот только сколько веревочке не вейся…
26 земельных участков продает местная администрация по кадастровой стоимости ввиду отсутствия иных претендентов.
И … грандиозный скандал!
Все началось, судя по публикациям в прессе, 15 октября 2015 года. «На очередной сессии Комитета местного самоуправления выяснилось, что на территории Богословского сельсовета продаются земельные участки.
Стоимость — от 20 тысяч рублей, а так — 30, 35 и 40 тысяч рублей.
Площадь — от 10 до 15 соток.
И выяснилось-то это случайно — сделали это скрытно!
А когда начали разбираться…
"Как можно было продать землю за такую сумму, когда вокруг рыночные цены?», - пояснила экс-глава сельсовета…..
Так и хочется задать вопрос: "Уважаемая ЭКС-ГЛАВА, Вы проживаете на территории Богословского сельсовета и Вас устраивает, что Вы оплачиваете копейки в виде налогов за земельные участки, которые находятся в Вашей собственности и собственности ближайших родственников? Вы же имели непосредственное отношение к деятельности органов местного самоуправления сельсовета? Что же Вы не озадачились вопросом явно заниженной кадастровой стоимости на территории муниципального образования?"
Вот ответ на Ваш вопрос: "Можно! Можно было продать землю за такую сумму ввиду длительного бездействия органов местного самоуправления, к которым Вы имели непосредственное отношение".
При этом, ничего скрытно не делалось. Информация о предстоящем предоставлении была размещена во всех публичных источниках, предусмотренных законом (официальный сайт администрации, местное печатное издание, а также общероссийский сайт torgi.gov.ru).
Но, зачем же затруднять себя анализом причин возникшей ситуации? «Утка» заброшена: землю продали за копейки.
А кого легче всего оставить крайним в подобной ситуации? Конечно обычного гражданина, «мелкую сошку» так сказать.
Представителю администрации Богословского сельсовета в ходе судебного заседания по рассмотрению требований Прокурора был задан вопрос: "Имелась ли у администрации возможность, видя, что рыночная стоимость участка в десятки раз выше кадастровой, обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в установленном законом порядке?", - потрясающе отвечает:
"Имелась, но не было желания".
А вот теперь, читающие эти строки, подумайте, стоит ли «плохо себя вести» с представителями власти в течение трех лет, с даты заключения договора купли-продажи земельного участка? Вы знать не знаете, а формальный повод «забрать» Вашу собственность - есть.
Все зависит от желания уполномоченного органа на то, чтобы обратиться или не обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной! Чудная ситуация проживания под «дамокловым мечем»!
Изучаю судебную практику и греет мне душу следующая, и многократно повторяющаяся фраза: «Гражданское законодательство направлено на защиту прав добросовестных участников гражданско - правовых отношений, а также законность, стабильность и предсказуемость развития этих отношений».
Фраза душу греет…
А покупатель, в чем виноват покупатель? Тот покупатель, надлежащая защита чьих прав и есть цель функционирования правового механизма?