Квартира с обременением: что вам нужно знать?
Представьте, вы приняли решение приобрести или продать квартиру на вторичном рынке. Как правило, многие покупатели уверены, что прошлые собственники жилья не продают квартиру вместе с «сюрпризом» в виде ипотечного обременения. Что делать и куда обращаться, чтобы успешно приобрести или продать такую недвижимость?
Что такое обременение? Юридический термин «обременение» обозначает перечень условий, обязательств или наличие запретов в совершении некоторых действий с объектом недвижимости. Самым частым случаем обременения недвижимости является ипотека под залог квартиры.
Распространенный вид сделок
Многие эксперты рынка недвижимости говорят о том, что квартиры с обременением – достаточно частый вид сделки на сегодняшний день.
«Бывают разные ситуации, по которым люди решаются на такую продажу: меняется семейный статус – люди расходятся или, наоборот, женятся, или рождаются дети, соответственно, необходимо изменить и условия проживания. Или потеряли работу, и не могут больше выплачивать ипотечный кредит. Бывает, что собственник хочет приобрести квартиру ближе к работе или переезжает в другой город. Могут быть разные жизненные ситуации, в которых ждать, пока будет выплачен весь взятый кредит – очень долго. Представьте: если ипотеку вы взяли на 15-20 лет, а через два года в семье уже двое детей или супруги разводятся – ждать такое продолжительное время неправильно!» – рассказывает Наталия Лемец, директор филиала компании «Этажи» в Сургуте.
Сегодня продавцов недвижимости не смущает наличие некоторых ограничений, и поэтому квартиры с обременением довольно часто выставлены на продажу. Но в этом случае должно соблюдаться важное условие: для проведения сделки необходимо получить согласие тех лиц, которых затрагивает обременение. Более того, если собственник соглашается брать займ под снятие обременения, то он сохраняет рыночную стоимость и может продавать объект любой категории покупателей. Многие продавцы не желают скрывать факт обременения и нередко снижают цену своей квартиры на десять процентов по сравнению с рыночной. Так что отвергать вариант такой покупки жилья не следует.
Приведем примеры. Ваша квартира стоит три миллиона рублей, при этом банку вы должны еще два миллиона рублей. Существует три традиционных варианта решения этого вопроса и один новаторский.
Вариант первый: использовать для покупки банк-залогодержатель или же ждать покупателя, который готов оплатить покупку вашей квартиры наличными.
Вариант второй: если покупатель обслуживается и получает ипотеку на покупку вашей квартиры в том же банке, где у вас оформлен кредит. Тогда ваш долг по ипотеке может быть переведен на него, хотя подобную услугу предоставляют не все банки, таких случаев буквально единицы.
Вариант третий: если продавец готов взять потребительский кредит для досрочного погашения ипотеки. Здесь главный минус – слишком большие процентные ставки и обширный пакет справок и документов, которые необходимо собрать. Кроме того, выдача такого кредита маловероятна, так как у заемщика уже есть текущий кредит.
«К сожалению, такие варианты не всегда реальны. Чаще мы наблюдаем иную ситуацию, – комментирует Наталия Лемец, директор филиала компании «Этажи» в Сургуте. – Покупатель не готов вносить большой залог наличными, и берет ипотеку не в том банке, где у собственника оформлен кредит. Если у продавца нет денег, чтобы свой давнишний кредит погасить – задача с продажей кажется нерешаемой. Но на самом деле, ситуация давно изменилась. Если к нам обращается собственник, который хочет продать ипотечную квартиру, мы предлагаем услугу «снятие обременения», перекредитовываем собственников на время сделки. Вернув банку кредит с помощью агентства, человек может спокойно продать эту квартиру абсолютно любому покупателю – хоть в ипотеку, хоть за наличные, хоть с участием сертификатов разных социальных программ». Это и есть четвертый способ.
Плюсы услуги для продавцов: пока квартира имеет обременение, спрос на нее искусственно ограничен, и покупка возможна только за наличный расчет – продавцу приходится снижать цену, а в случае просрочки ипотечного платежа ждать, когда банк за неуплату кредита сам продаст ее – также по низкой цене. Когда обременение снято – круг покупателей гораздо шире, и это позволяет сохранить рыночную стоимость жилья и продать его быстрее.
Плюсы услуги для покупателей: если вам понравилась квартира с обременением – то для ее покупки вам понадобятся только наличные средства или одобрение в банке - залогодержателе. Если обременение снято – вы можете приобрести ее, как угодно: в том числе, в ипотеку и по соцпрограмме.
С какими проблемами может столкнуться продавец? «Проблема может возникнуть, когда по ипотеке у собственника накопилась большая просроченная задолженность перед банком. В этом случае банк взыскивает квартиру и не допустить продажу квартиры банком по сниженной стоимости будет сложно. Поэтому желательно не затягивать» – советует Наталия Лемец. По ее словам, если собственник не готов платить ипотеку – лучше сразу же обратиться в компанию «Этажи», чтобы продать квартиру раньше, чем банк выставит ее на торги.