Особенности договора купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Продажа жилого объекта может осуществляться, в том числе, и с наличием одного из способов обеспечения выполнения обязательства со стороны покупателя. Как правило, обременение действует до тех пор, пока приобретатель полностью не расплатится с продавцом за недвижимость.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Далее рассмотрим, какие способы обеспечения обязательств могут использоваться, особенности оформления договора и другие нюансы.

Основные условия

Сделка по купле-продаже квартиры предполагает, что стороны самостоятельно договариваются обо всех существенных условиях сделки, прописывая необходимые нюансы в тексте договора.

Помимо общих условий, таких как реквизиты сторон, дата и место совершения сделки, предмет договора, цена, ответственность и другие, существует еще и порядок осуществления расчетов.

Стороны могут договориться о различных способах оплаты за квартиру – как наличным расчетом (путем вручения денежных средств), либо безналичным (путем перечисления денег на банковскую карту или расчетный счет).

Условия о расчетах могут быть сформулированы в договоре одним из следующих способов:

расчеты до подписания контракта;
расчеты после заключения контракта и госрегистрации права собственности в Росреестре;
расчеты в рассрочку или с отсрочкой платежа.

Если порядок расчетов по договору предусматривает внесение денежных средств до подписания соглашения, обеспечение не применяется, так как покупатель полностью исполняет свое денежное обязательство до заключения сделки.

В случае неисполнения продавец может просто аннулировать договор в связи с существенным нарушением условий одной из сторон.

Когда расчеты предполагают внесение средств после совершения сделки, даже после государственной регистрации в Росреестре покупатель продолжает быть обязанным продавцу.

Для гарантии исполнения обязательств стороны могут договориться использовать один из способов обеспечения, указанных в Главе 23. Самым популярным способом, конечно же, является залог.

Важно! Обременение совершается по тем же условиям, что и основной контракт купли-продажи. Таким образом, залог нужно регистрировать в Росреестре, на основании чего будет внесена соответствующая запись в ЕГРП.

Кто платит за договор купли продажи квартиры, узнайте в этой статье.

Как оформляется и его образец

Договор купли-продажи квартиры с наличием обременения в пользу продавца оформляется в письменной форме – на основании ч. 3 ст. 339 ГК РФ.

Поскольку договор купли-продажи может быть заверен у нотариуса лишь при желании сторон – закон не обязывает это делать, то и залоговая договоренность может быть совершена в простой письменной форме.

Существует два вида обременения в пользу продавца:

в силу закона;
по договоренности сторон процесса.

Залог в силу закона возникает, как правило, если расчеты между контрагентами совершаются после подписания контракта.

Чтобы залог в силу закона приобрел правовую подоплеку, необходимо сделать соответствующую пометку в договоре – на основании такой отметки государственный регистратор внесет запись о залоге в ЕГРП.

Стороны также имеют возможность указать дополнительные условия исполнения обязательств:

срок выполнения денежного обязательства и, соответственно, момент аннулирования обременения;
правила прекращения обременения при досрочном выполнении обязательств покупателем квартиры (актуально, если в договоре содержится условие о рассрочке или отсрочке платежа);
кто ответственен за сохранность предмета залога и др.

После регистрации сделки в Росреестре стороны не в силах самостоятельно изменять оговоренные условия.

После совершения регистрационных мероприятий каждый из участников процедуры получит выписку из ЕГРП, которая будет свидетельствовать о переходе вещного права от продавца к приобретателю и об одновременном действии залога до момента полного погашения задолженности.

Залог будет действовать до того момента, пока покупатель полностью не рассчитается за приобретенный объект недвижимости.

Чтобы снять обременение, сторонам нужно обратиться с совместным заявлением в Регистрационную Палату, на основании чего запись об обременении в ЕГРП будет погашена.

С образцом договора с наличием обременения в пользу продавца можно ознакомиться здесь.

Какие нужны документы

Для регистрации договора купли-продажи с обременением в пользу продавца стороны должны предоставить в регистрационный орган:

совместное заявление на переход права собственности;
договор купли-продажи, составленный и заполненный согласно всем правилам;
технический и кадастровый паспорт на жилой объект;

при необходимости, отдельное соглашение о залоге, составленное в письменной форме;
доверенность на представителя (если предоставлением документов занимаются не участники сделки);
согласие от органов опеки в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних лиц;
разрешение от супруга, если осуществляется продажа квартиры, купленной во время брака;

справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц;

справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

За дополнительной информацией о порядке приема документов и их комплектности следует обращаться в территориальное подразделение Росреестра по месту совершения сделки.

Стоимость и сроки

Сторонам придется заплатить нотариусу за услуги нотариального и технического характера согласно законодательным тарифам. Нотариальными услугами можно воспользоваться в случае необходимости – закон не обязывает это делать.

На сторон процесса полностью ложатся обязанности по документарному оформлению сделки, в том числе, и расходы на оплату услуг юридической компании.

К специалистам по оформлению договоров недвижимости можно обратиться, если стороны не уверены – составлен ли договор согласно всем правилам и все ли существенные условия в него внесены.

Согласно п. 22 ст. 333.33. НК РФ, за госрегистрацию перехода права собственности взимается госпошлина в размере 2000 рублей. Оплатить можно в любом терминале оплаты, предоставив государственному регистратору подтверждение платежа.

Сроки регистрации регламентируются ст. 16 ФЗ № 218. Так, согласно нормам статьи, сроки регистрации зависят от формы подачи документов, а также от органа, принявшего документацию.

Стандартный срок внесения записи в ЕГРП – 7 рабочих дней с даты приема заявления и всех сопутствующих документов. Если документы предоставляются в один из многофункциональных центров (МФЦ), сроки чуть больше – 9 рабочих дней.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Существенный “подводный камень” при заключении контракта о купле-продаже квартиры – это отказ продавца от снятия обременения после фактической уплаты покупателем стоимости квартиры.

Основанием для снятия обременения служит совместно поданное заявление от сторон процесса в Росреестр. Таким образом, при уклонении продавца от осуществления заключительного этапа процедуры снять обременение не получится.

Что же в таком случае остается делать покупателю – побуждать продавца добровольно урегулировать вопрос, или же взыскивать денежные средства в судебном порядке и аннулировать контракт?

При уклонении продавца от снятия обременения у покупателя появляется право на судебное решение вопроса.

В суд нужно предоставить следующую документацию:

исковое заявление, содержащее в себе суть заявленных требований;
выписка из ЕГРП, которая подтверждает переход имущественного права и установление обременения;
документы, которые свидетельствуют о перечислении денег продавцу – к примеру, расписка о получении денег или чек-ордер о зачислении денежных средств на расчетный счет.

В таком случае, если вся сумма согласно договору была уплачена продавцу, у суда появляются законные основания для удовлетворения исковых требований.

Когда между сторонами нет разногласий, никаких “подводных камней”, по сути, и нет. Процедура снятия обременения пройдет в упрощенном формате – на основании совместного заявления сторон сделки регистрирующий орган исключит запись из ЕГРП о наличии обременения, после чего покупателю недвижимости будет выдана выписка из реестра прав с записью об отсутствии обременений.

Как только выписка будет выдана на руки, покупатель приобретет полные права распоряжения – продажа, мена, обмен, дарение и др.

Преимущества

Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца имеет следующие преимущества:

полная гарантия защиты имущественных прав продавца – в случае неоплаты контрагентом покупной стоимости, продавец получает право на удовлетворение из стоимости заложенного имущества – либо оставить объект недвижимости за собой, либо продать его;
возможность покупки квартиры в рассрочку – к примеру, равными платежами на протяжении определенного периода, либо с отсрочкой платежа;
залогодатель полностью отвечает за объект недвижимости как во время совершения сделки, так и после нее.

Соглашение о купле-продаже с обременением в пользу продавца – это удачное решение для тех, кто желает обезопасить себя во время сделки по купле-продаже недвижимости с отсрочкой или рассрочкой платежа.

До тех пор, пока контрагент не исполнит своих обязательств, квартирой нельзя будет распоряжаться.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с рассрочкой платежа рассматриваются тут.

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности полученной по наследству, читайте по ссылке.

Видео: Квартира с обременением. Как составить предварительный договор купли-продажи

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎